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12/21/2007

Commenti

Mauro (from Ferrara)

La soluzione che tu ritieni corretta presenta due limiti piuttosto forti: 1) stante le modalità di ricalcolo del piano di ammortamento al momento della variazione del tasso, gli interessi complessivamente pagati al momento dell'estinzione del mutuo saranno molto più significativi rispetto ad un piano di ammortamento francese plain vanilla (ed a maggiore ragione verso un piano italiano) 2) dato che tutte le banche mettono un time cap, ovvero una durata massima al mutuo, in seguito al punto 1 c'è il concreto rischio di avere una maxirata finale di dimensioni importanti, e tanto più elevate quanto più la durata richiesta è vicina al time cap della banca.
Ovvio che, per quanto riguarda il punto 1), la rata rimane costante (e decrescente come valore al netto dell'inflazione) e quindi più facilmente pagabile, mentre per il punto 2) l'eventuale maxirata finale può essere a sua volta rateizzabile.
Secondo me è molto meglio fare un mutuo con uno spread basso e poi eventualmente trasformarlo da variabile a fisso o viceversa con uno swap, nel momento in cui le condizioni di mercato sono favorevoli (tipicamente curva dei tassi decrescente/crescente).
E' il mio parere personale, ovviamente :-)

// D.G.: Mauro, in linea teorica sono quasi d'accordo con te. Tuttavia l'utente "normale" non vuole seguire continuamente l'andamento dei tassi, magari per venti o più anni: con il mutuo a rata fissa può disinteressarsi delle oscillazioni dei tassi, e l'eventuale maggior costo di questa soluzione è il prezzo per la sua tranquillità. Passare venti o 30 anni a "swappare" tra variabile e fisso per rincorrere l'andamento del mercato, anche se fosse possibile, non sarebbe facilmente praticabile per un "normale" mutuatario, nè mi sembra esente da costi. Forse potrebbe essere una buona scelta per un "addetto ai lavori".
E questo è il mio parere personale, ovviamente :-) //

Mauro (from Ferrara)

In merito al tasso varibile a rata costante, in certe condizioni potrebbe essere una tranquillità a caro prezzo. Ma il problema si porrebbe dopo 25-30 anni e quindi condivido che, almeno nell'immediato, si potrebbero dormire sonni tranquilli.
Forse mi sono espresso male a proposito dell'irs... non sarebbe da utilizzare a scopo speculativo ma a protezione del tasso: con un mutuo a tasso variabile, quando pensi che il mercato abbia raggiunto un minimo sui tassi, copri il debito con un irs assicurandoti il tasso dell'irs fino alla scadenza (il ragionamento vale anche in caso di mutuo a tasso fisso, seppure lì i derivati sono due e da fare in momenti diversi). E senza spread, seppure con una commissione di upfront (ma di solito limitata). Una volta che ti sei assicurato il tasso fisso basso, lascia pure che i tassi salgano e scendano ;-)
E' una cosa da "addetti ai lavori" ma fino ad un certo punto, ormai sono tante le banche che hanno a listino strumenti di copertura anche per finanziamenti piccoli. Che poi i direttori di filiale li conoscano, non ne sono affatto certo :-)

// D.G.: concordo al 100% //

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