Ho assistito negli ultimi mesi al montare di una polemica a mio avviso fuori luogo sulla scelta adottata da molti risparmiatori, negli ultimi anni, di contrarre mutui, tipicamente il mutuo-casa, a tasso variabile. Molti giornalisti si stracciano le vesti dialogando con i rappresentanti di non meglio identificate associazioni dei consumatori, accusando le banche di aver spinto molti risparmiatori a contrarre mutui a tasso variabile, negli anni in cui i tassi erano molto bassi (fino ad un paio di anni fa, per capirci) con il risultato che oggi le rate mutuo pagate dalle famiglie sono cresciute in modo spesso insostenibile.
Non vorrei che da questi discorsi le famiglie si convincessero che oggi è preferibile stipulare mutui a tasso fisso. Premesso che ciò, a mio avviso, non è mai prudente, oggi, poi, con i tassi elevati attuali, contrarre mutui a tasso fisso è un controsenso.
Ho personalmente contratto un mutuo a tasso variabile anni fa ed oggi pago un tasso probabilmente appena più elevato di quello che pagherei se avessi contratto un mutuo a tasso fisso. Ma per anni ho risparmiato fior di soldi. E complessivamente sono ben lungi dall’averci perso. E se i tassi nel 2008 torneranno giù, com'è probabile secondo numerosi osservatori, tornerò a gudagnarci (o almeno a non perderci).
Il vero problema, semmai, è che i tassi molto bassi del recente passato, e la rata modesta che ne scaturiva a tasso variabile, hanno indotto molte famiglie a fare il passo più lungo della gamba, indebitandosi più di quello che sarebbe stato giusto fare. E qui sta certamente l’unica responsabilità delle banche:quella di non aver informato adeguatamente le controparti del rischio che avrebbero corso al rialzarsi dei tassi.
La soluzione corretta per evitare la fluttuazione della rata, non è quella di indebitarsi a tasso fisso, ma quella di ricercare un mutuo a tasso variabile e a rata fissa (ciò che cambia, al variare del tasso di riferimento, è in questo caso è la durata del mutuo: se i tassi salgono i tempi di rimborso si allungano, cioè dovrò pagare più rate, ma sempre tute dello stesso importo che ho giudicato compatibile con il mio reddito, e viceversa se i tassi scendono la durata del mutuo si accorcia: pagherò meno rate).
Per concludere, vorrei appellarmi al buon senso di coloro che fanno professionalmente informazione finanziaria, perché evitino di demonizzare il tasso variabile come troppi oggi stanno facendo: non vorrei che i consumatori decidano oggi, a tassi elevati, di indebitarsi a tasso fisso rischiando di non approfittare della discesa dei tassi oggi come accennavo largamente prevista da molti operatori.
Si tratta, lo voglio, precisare, di mie personali considerazioni e invito espressamente i lettori a non utilizzare in alcun modo le informazioni tratte da questo post e più in generale da questo sito per le proprie scelte di investimento e allocazione del risparmio. Il mio unico consiglio è, molto semplicemente, il seguente: se dovete contrarre un mutuo, aprite gli occhi, chiedete l’assistenza di un professionista serio (anzi, ascoltatene più d’uno) e fatevi fare un po’ di simulazioni di piani di ammortamento prima di decidere.
Dopo aver tanto spinto i mutui a tasso variabile quando i tassi erano bassi, non vorrei che oggi qualche furbetto spingesse i clienti a contrarre mutui a tasso fisso, con i tassi che sono ai massimi dalla nascita dell’euro (e con un’aspettativa da molti condivisa di discesa)!
Con l'occasione, buone feste a tutti!
La soluzione che tu ritieni corretta presenta due limiti piuttosto forti: 1) stante le modalità di ricalcolo del piano di ammortamento al momento della variazione del tasso, gli interessi complessivamente pagati al momento dell'estinzione del mutuo saranno molto più significativi rispetto ad un piano di ammortamento francese plain vanilla (ed a maggiore ragione verso un piano italiano) 2) dato che tutte le banche mettono un time cap, ovvero una durata massima al mutuo, in seguito al punto 1 c'è il concreto rischio di avere una maxirata finale di dimensioni importanti, e tanto più elevate quanto più la durata richiesta è vicina al time cap della banca.
Ovvio che, per quanto riguarda il punto 1), la rata rimane costante (e decrescente come valore al netto dell'inflazione) e quindi più facilmente pagabile, mentre per il punto 2) l'eventuale maxirata finale può essere a sua volta rateizzabile.
Secondo me è molto meglio fare un mutuo con uno spread basso e poi eventualmente trasformarlo da variabile a fisso o viceversa con uno swap, nel momento in cui le condizioni di mercato sono favorevoli (tipicamente curva dei tassi decrescente/crescente).
E' il mio parere personale, ovviamente :-)
// D.G.: Mauro, in linea teorica sono quasi d'accordo con te. Tuttavia l'utente "normale" non vuole seguire continuamente l'andamento dei tassi, magari per venti o più anni: con il mutuo a rata fissa può disinteressarsi delle oscillazioni dei tassi, e l'eventuale maggior costo di questa soluzione è il prezzo per la sua tranquillità. Passare venti o 30 anni a "swappare" tra variabile e fisso per rincorrere l'andamento del mercato, anche se fosse possibile, non sarebbe facilmente praticabile per un "normale" mutuatario, nè mi sembra esente da costi. Forse potrebbe essere una buona scelta per un "addetto ai lavori".
E questo è il mio parere personale, ovviamente :-) //
Scritto da: Mauro (from Ferrara) | 28 gennaio 2008 at 15:44
In merito al tasso varibile a rata costante, in certe condizioni potrebbe essere una tranquillità a caro prezzo. Ma il problema si porrebbe dopo 25-30 anni e quindi condivido che, almeno nell'immediato, si potrebbero dormire sonni tranquilli.
Forse mi sono espresso male a proposito dell'irs... non sarebbe da utilizzare a scopo speculativo ma a protezione del tasso: con un mutuo a tasso variabile, quando pensi che il mercato abbia raggiunto un minimo sui tassi, copri il debito con un irs assicurandoti il tasso dell'irs fino alla scadenza (il ragionamento vale anche in caso di mutuo a tasso fisso, seppure lì i derivati sono due e da fare in momenti diversi). E senza spread, seppure con una commissione di upfront (ma di solito limitata). Una volta che ti sei assicurato il tasso fisso basso, lascia pure che i tassi salgano e scendano ;-)
E' una cosa da "addetti ai lavori" ma fino ad un certo punto, ormai sono tante le banche che hanno a listino strumenti di copertura anche per finanziamenti piccoli. Che poi i direttori di filiale li conoscano, non ne sono affatto certo :-)
// D.G.: concordo al 100% //
Scritto da: Mauro (from Ferrara) | 29 gennaio 2008 at 11:30