Mutuo, ma quanto mi costi?! Scarica il foglio di excel Mutui per saperlo.
Ritorno sull'argomento dei mutui, già toccato in un post precedente (Tasso fisso, tasso variabile) per i notevoli ritorni avuti in termini di commenti e soprattutto di mail. Evidentemente l'argomento interessa molto.
L'occasione mi è data da una recente trasmissione, in onda su radio24 giovedì 31/01, in cui il responsabile marketing retail del secondo gruppo bancario italiano riferiva che alle filiali della banca era stato dato un input preciso: massima flessibilità nella rinegoziazione dei mutui (per riascoltare la trasmissione clicca qui). In pratica la banca accetterà allungamenti della durata dei mutui (fino a 10 anni) e accetterà di cambiare il tipo di tasso, passando da tasso variabile a tasso fisso.
Ribadisco tutte le perplessità già espresse nel precedente post sulla convenienza di trasformare oggi un mutuo a tasso variabile in uno a tasso fisso, considerando che oggi i tassi sono al livello più alto dalla nascita dell'euro e in prevedibile discesa.
Detto questo vorrei ora sottolineare la delicatezza di un allungamento di un mutuo. Il costo di tale operazione deve infatti essere ben considerato.
Si immagini di stipulare oggi un nuovo mutuo di 150.000 euro al 6%. Se il mutuo venisse stipulato a 20 anni la rata mensile sarebbe di 1060,94 euro e il totale degli interessi che si andrebbero a pagare è di 104.625 euro. Se il mutuo venisse viceversa stipulato a 30 anni la rata sarebbe di 884,06 euro mentre gli interessi salirebbero a 168.260 euro. Si consideri in particolare che in questo secondo caso, alla fine del decimo anno, avremo pagato rate per 106.086 euro ma avremo ridotto il debito verso la banca di soli 25.008. In pratica in 10 anni avremmo pagato più di 80.000 euro di interessi (poco meno del totale interessi che si pagherebbero facendo il mutuo ventennale!). Se volessimo chiudere anticipatamente il mutuo dopo 10 anni dovremmo dare alla banca 125 mila euro avendone già pagati 106 mila!
Attenzione dunque ad allungare i termini del mutuo: a fronte di una modestissima riduzione della rata (nell-esempio da 1060 a 884 euro, pari al 16,6%) il costo complessivo del finanziamento sale vertiginosamente (da 104.625 a 168.260 euro, pari al 60,8%). L'operazione è certamente conveniente per la banca, mentre per il cliente la convenienza è tutta da dimostrare. Personalmente cercherei di tirare la cinghia e di pagare la rata maggiore corrispondente al mutuo ventennale.
Ma come avvisavo nel post precedente, questo è solo un parere personale e invito espressamente i lettori a non utilizzare in alcun modo le informazioni tratte da questo post e più in generale da questo sito per le proprie scelte di investimento e allocazione del risparmio.
I numeri viceversa non sono un parere: se avete dei dubbi sui numeri potete scaricare un foglio excel che ho predisposto per il calcolo della rata e del piano di ammortamento: ecco il foglio Mutui.xls.
Se volete rinegoziare un mutuo, o dovete contrarne uno nuovo, giocateci, fate mille simulazioni, variando tassi e durata, prima di decidere. E interpellate il maggior numero possibile di banche.
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